Lexique
ABF
Architecte des Bâtiments de France
APD
Avant-projet définitif
APS
Avant-projet sommaire
Architecte
L'architecte est le professionnel du bâtiment dont la fonction est de concevoir et de diriger la réalisation d'une oeuvre d'architecture pour le compte d'un propriétaire qui peut être un particulier, une société ou une collectivité publique.
Il peut être une personne physique ou morale, doit être diplômé en architecture, couvert par une assurance professionnelle et inscrit au Tableau des architectes du pays où se trouve la construction.
Assurance
Le maître d’ouvrage doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages ouvrage qui a pour objet de garantir, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages qui affecteraient l’utilisation normale du bâtiment et le rendraient impropre à sa destination (article L.242-1, al.1 du code des assurances). Les désordres de nature esthétique ne sont pas couverts.
Avis technique
Document officiel français de constat d’aptitudes relatif à un procédé, matériau, élément ou équipement de construction (arrêté du 2 décembre 1969). Il est établi, à titre facultatif, à la demande du fabricant ou de l’importateur, lorsque la technique ou le produit concerné est trop récent ou trop innovant pour avoir fait l’objet d’une normalisation ou être intégré dans un document technique unifié (DTU).
C.O.S. (coefficient d’occupation des sols)
Coefficient qui fixe la densité maximale de construction susceptible d’être édifiée sur un même terrain. Il s’agit d’un rapport exprimant le nombre de m² de plancher hors œuvre susceptibles d’être construits par m² de sol (article R.123-22-1 partiel du code de l’urbanisme).
La participation pour dépassement du COS a été purement et simplement supprimée dès l’entrée en vigueur de la loi sur la solidarité et de renouvellement urbain du 13 décembre 2000 (dite loi SRU), c’est-à-dire le 16 décembre 2000.
CAO
Conception assistée par ordinateur
CAUE
Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement
Certificat de conformité
Document administratif remis après le passage d’un contrôleur de la mairie ou de la Direction de l’Équipement, (autorité ayant délivré le permis), qui atteste que la réalisation est conforme au permis de construire. La procédure est déclenchée par l’envoi ou le dépôt en mairie de la déclaration de fin de travaux dans les 30 jours qui suivent celle-ci.
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
(article 1792-1 du code civil).
DAPA
Direction de l'architecture et du patrimoine
DCE
Dossier de consultation des entreprises
DDE
Direction départementale de l'équipement
- les travaux de ravalement ;
- les travaux sur les immeubles classés ;
- certaines constructions ou travaux relatifs aux installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics (circulation ferroviaire, maritime, fluviale, aérienne ou routière, distribution du gaz, télécommunications…) ;
- les travaux de faible importance, c’est-à-dire soit ceux qui n’ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle soit ceux qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une SHOB inférieure ou égale à 20 m².
DPLG
Diplômé par le gouvernement
DTU (documents techniques unifiés)
Documents réunissant l’ensemble des « Règles de l’Art » et des techniques de construction, applicables aux marchés de travaux de bâtiment.
Ils sont établis par la Commission générale de normalisation du bâtiment / DTU et sont publiés par le CSTB.
Les DTU sont principalement des cahiers des clauses techniques, des cahiers des clauses spéciales et des règles de calcul.
Garantie biennale dite de bon fonctionnement
Responsabilité du constructeur quant au bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction, pendant une durée de deux ans à compter de la réception des travaux (article 1792-3 du code civil).
Garantie de parfait achèvement
Responsabilité de l’entrepreneur de réparer, pendant une durée de un an à compter de la réception des travaux, les désordres constatés par le maître d’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception (article 1792-6 alinéa 2 partiel du code civil).
Garantie décennale
Présomption de responsabilité du constructeur, pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, sur les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un des ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociable, le rendent impropre à sa destination (article 1792 du code civil).
Cette présomption s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (article 1792-2 du code civil).
Gros œuvre
Eléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité du bâtiment ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert, et l’étanchéité, à l’exclusion de leurs parties mobiles.
Intérêts légaux
Les dommages et intérêts résultant du retard de paiement d’une somme d’argent ne peuvent consister que dans la condamnation aux intérêts au taux légal (article 1153 du code civil).
Le taux, fixé par décret, pour une année civile, est égal à la moyenne arithmétique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications de bons du trésor à taux fixe de treize semaines (loi 75-619 du 11 juillet 1975 modifiée).
Pour l’année 2002, le taux d’intérêt légal est fixé à 4,26% (Décret 2002-159 du 8 février 2002).
Intérêts moratoires
Fixés conventionnellement, ils sont dus en cas de retard de paiement dans le délai et aux conditions prévues au contrat. Leur taux peut être supérieur à celui de l’intérêt légal.
Loi Carrez
Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente . Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale.
Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres."
L'article 4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
Mandat
Acte par lequel une personne (le mandant) confère à une autre qui en accepte la charge (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose en son nom et pour son compte (article 1984 du code civil).
Le mandat est soit général (il concerne toutes les affaires du mandant - dans ce cas, il n’embrasse que les actes d’administration), soit spécial (il ne concerne alors qu’une ou certaines affaires spécifiques).
Marché
Document contractuel écrit qui lie une personne physique ou morale (maître d’ouvrage) à un professionnel (maître d’œuvre, ingénieur), à un entrepreneur ou à un groupe d’entrepreneurs chargés d’exécuter pour elle des travaux ou prestations déterminées dans les conditions de prix et de délais convenus à l’avance (Le Petit Dicobat – éditions ARCATURE 1994).
Marché à prix forfaitaire global
Marché dans lequel, le prix déterminé à l’avance, d’après un plan arrêté et convenu avec le maître d’ouvrage, est forfaitaire et invariable pour l’ensemble de l’ouvrage.
Toute modification du marché ou tous travaux supplémentaires ne pourront faire l’objet d’une rémunération supplémentaire qu’après accord écrit du maître d’ouvrage.
Marché à prix unitaire dit marché au métré
Marché où le règlement est effectué en appliquant des prix unitaires aux quantités réellement exécutées. Les prix unitaires peuvent être spécialement établis pour le marché considéré (bordereau), soit basés sur ceux d’un recueil existant (série).
Monuments historiques
Immeubles dont la conservation présente soit en totalité, soit en partie, au point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public (article 1er de la loi du 31 décembre 1913).
Ces immeubles sont soit classés par le ministre de la Culture (ex. le château de Versailles, le théâtre de Mirecourt, la carrière souterraine de Port Mahon, certains vestiges archéologiques à caractère immobilier….) soit inscrits sur un inventaire supplémentaire (par arrêté du préfet de région ou par arrêté du ministre chargé des affaires culturelles lorsque l’inscription est proposée par la commission supérieure des monuments historiques).
- Les opérations de construction sous réserve des exceptions prévues aux articles L.421-1 à L.422-5 du code de l’urbanisme (ouvrages qui en raison de leur nature ou de leur très faible dimension ne peuvent être qualifiés de constructions).
- Les travaux exécutés sur des constructions existantes dès lors qu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
La demande de permis de construire, constituée du projet architectural et des pièces administratives nécessaires, est déposée à la mairie du lieu de la construction. L’administration doit répondre dans les 2 mois suivant la demande ou en fonction des services consultés dans un délai de 15 jours (3 mois dans le cas de l’intervention de l’architecte des bâtiments de France).
Permis de démolir
Autorisation administrative nécessaire à toute opération de démolition de bâtiments situés dans certaines parties du territoire, et destinée, d’une part à assurer la protection et la mise en valeur de certains quartiers, monuments et sites présentant un intérêt historique, esthétique ou culturel et, d’autre part, à préserver le patrimoine immobilier bâti présentant un intérêt social.
Plafond légal de densité (PLD)
Pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par mètre carré de terrain. Mécanisme de nature fiscale, il consiste donc pour la collectivité publique à limiter la densité de construction.
En cas de dépassement du PLD, le bénéficiaire de l’autorisation de construire est tenu à un versement compensatoire au trésor public.
Ce mécanisme a été supprimé par la loi SRU à compter du 16 décembre 2000 pour les seules communes ayant instauré le PLD au plus tard le 31 décembre 1999.
PLU (Plans locaux d’urbanisme)
Documents d’urbanisme qui exposent le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et qui précisent les besoins répertoriés en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transport, d’équipements et de services.
Ils présentent le projet d’aménagement et de développement durable retenu qui peut caractériser les îlots, quartiers ou secteurs à restructurer ou réhabiliter, identifier les espaces ayant une fonction de centralité existants, à créer ou à développer, prévoir les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment en ce qui concerne le traitement des espaces et voies publiques, les entrées de villes, les paysages, l’environnement, la lutte contre l’insalubrité, la sauvegarde de la diversité commerciale des quartiers et, le cas échéant, le renouvellement urbain.
Les PLU couvrent l’intégralité du territoire d’une ou de plusieurs communes à l’exception des parties de ces territoires qui sont couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Leur élaboration et leur révision prévoient une concertation avec les habitants dès le début de la procédure.
POS (Plan d’occupation des sols)
Document d’urbanisme qui fixe, dans le cadre des orientations des schémas directeurs ou des schémas de secteurs, s’il en existe, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire (article L.123-1 du code de l’urbanisme).
A compter du 1er avril 2001, les PLU (Plans locaux d’urbanisme) se substituent aux POS.
Promoteur immobilier
Personne physique ou morale qui s’occupe de faire réaliser par des hommes de l’art des constructions immobilières destinées à des accédants à la propriété.
Son rôle n’est pas de participer à l’édification de l’immeuble en qualité de locateur d’ouvrage mais de servir d’intermédiaire pour permettre la réalisation de l’opération de construction en se chargeant d’accomplir les actes et formalités nécessaires.
Réception des travaux
Acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage (ou les travaux) avec ou sans réserves, et constate que les constructeurs ont accompli leurs engagements contractuels.
Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est prononcée contradictoirement.
Elle permet au maître d’ouvrage de vérifier la qualité apparente du travail fourni et d’exiger des réfections si les travaux :
- ne sont pas conformes aux stipulations du marché,
- ne sont pas exécutés suivant les règles de l’art.
Elle constitue le point de départ des différents délais de garantie (les réserves n’étant garanties qu’à compter de leur reprise).
Règlement national d’urbanisme
Ensemble des règles générales applicables en matière d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions.
Le règlement national d’urbanisme, institué par le décret du 30 novembre 1961, a été codifié aux articles L. 111-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Il s’applique dans les communes non dotées de POS ou de PLU ou d’un document en tenant lieu.
Réhabilitation
Remise aux normes d’habitabilité actuelles d’un bâtiment ancien.
- réhabilitation légère : installation d’un équipement sanitaire sans travaux sur les parties communes de l’immeuble, ni installation du chauffage central.
- réhabilitation moyenne : en plus de l’équipement sanitaire, travaux plus complets sur les parties privatives de l’immeuble, c’est-à-dire l’intérieur du logement (chauffage central ou électrique). Des travaux légers sont entrepris sur les parties communes (peinture des cages d’escalier et ravalement de la façade, sans reprise de toiture).
- réhabilitation lourde : travaux précédemment cités accompagnés d’une redistribution des pièces dans le logement ou redistribution des logements par étages. Intervention plus complète sur les parties communes qui comprennent la réfection des toitures. Les travaux toucheront le gros œuvre sans porter atteinte à l’équilibre existant de l’immeuble, avec des reprises de maçonnerie et de charpente, de planchers quelquefois.
- réhabilitation exceptionnelle : intervention sur le gros œuvre pouvant aller jusqu’à reprendre la structure porteuse de l’immeuble, lorsque sa solidité est atteinte en profondeur.
Rénovation
Destruction et reconstruction d’immeubles à la même place.
- rénovation-amélioration : destinée à doter un bâtiment des normes actuelles de confort
- rénovation-construction : implique la reprise totale ou importante des structures intérieures de l’immeuble, avec parfois une addition de construction.
Responsabilité
Obligation qui incombe à une personne de répondre d’un fait générateur de dommage. Elle repose sur le lien de droit qui se crée entre celui auquel un trouble est imputé et celui qui en souffre. Elle suppose à la fois l’existence d’un préjudice certain, l’imputabilité du trouble à un auteur déterminé et la sanction de la loi.
Restauration
Remise en état d’un bâtiment (ou d’un ouvrage) dans son état originel du fait de son intérêt architectural ou historique marqué
Servitude
Charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti (appelé le fonds servant) pour le service d’un immeuble voisin (appelé le fond dominant) appartenant à un autre propriétaire.
Servitude administrative
Limitation administrative au droit de propriété instituée par l’autorité publique dans un but d’utilité publique.
Elle constitue une charge qui existe de plein droit sur tous les immeubles concernés et qui peut aboutir :
- Soit à certaines interdictions ou limitations à l’exercice par les propriétaires de leur droit de construire, et plus généralement le droit d’occuper ou d’utiliser le sol.
- Soit à supporter l’exécution de travaux ou l’installation de certains ouvrages, par exemple pour l’établissement des lignes de télécommunications ou le transport d’énergie électrique.
- Soit, mais plus rarement, à imposer certaines obligations de faire à la charge des propriétaires (travaux d’entretien ou de réparation, etc.).
Servitude d'urbanisme
Ce sont les servitudes qui trouvent leur fondement dans le Code de l’urbanisme et qui sont applicables soit à l’ensemble du territoire national, indépendamment de l’existence ou non d’un document d’urbanisme, soit à certaines parties du territoire (dans le cadre en particulier des documents d’urbanisme, plan d’occupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan d’aménagement de zone, …).
SHOB (surface hors œuvre brute)
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction.
Une surface de plancher se calcule hors œuvre, c’est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour ; elle doit être mesurée de manière à prendre en compte d’une part l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs), porteurs ou constituant de simples cloisonnements et d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
SHON (surface de plancher hors œuvre nette)
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction (SHOB) après déduction :
1) des combles (hauteur inférieure à 1m 80) et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles,
2) des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
3) des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garages),
4) des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux, du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production,
5) d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des 1), 2) et 3) ci-dessus.
Sous-traitance
Opération par laquelle un entrepreneur confie, sous sa responsabilité, à une autre personne, appelée sous-traitant, tout ou partie de l’exécution du contrat d’entreprise ou du marché public conclu avec le maître de l’ouvrage (article 1er de la loi du 31 décembre 1975).
Le projet architectural ne peut en aucun cas ni être sous-traité ni être pris en sous-traitance (article 37 du code des devoirs professionnels).
SPS
Coordonnateur Sécurité Protection et Santé
VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)
Contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du code civil et L.261-3 du CCH).
Zone d’aménagement concerté (ZAC)
Zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (article L.311-1 du code de l’urbanisme).
Elle a pour objet l’aménagement et l’équipement de terrains bâtis ou non bâtis, notamment en vue de la réalisation :
- de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, de services,
- d’installations et d’équipements collectifs, publics ou privés.